Antes de adquirir uma casa, é essencial informar-se sobre todos os direitos e deveres referentes à garantia de Imóveis. Só assim poderá evitar alguns dissabores que podem ocorrer numa operação deste tipo, em que a possibilidade de algo correr mal não é pequena.

O estado em que se encontra um imóvel é um dos pontos mais importantes. Antes de concluir a compra da Habitação, deve-se fazer uma visita acompanhado de um Consultor Imobiliário. Este profissional pode indicar, junto do construtor ou vendedor do imóvel, os defeitos e necessidades de correções prévias à celebração do contrato de compra e venda.

Caso não seja possível, deve-se analisar a ficha técnica do imóvel, para detetar eventuais discrepâncias entre o que está escrito e o estado do imóvel que vai comprar. Esta ficha deve conter as características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade do imóvel.

 

Comprou uma casa e tem defeitos

Após concluída a compra da casa, se forem detetados defeitos que antes não eram visíveis, não entre em pânico. Para estes casos há a garantia de bens imóveis, que defende os direitos junto de um vendedor profissional.

A Lei afirma que os bens imóveis devem ser entregar ao novo proprietário em conformidade com “o contrato de compra e venda e que apresentem características de qualidade, de segurança, de habitabilidade, de proteção ambiental e de funcionalidade de modo a assegurar a aptidão dos mesmos ao uso a que se destinam durante o período de vida útil técnica e economicamente razoável”. Ou seja, o imóvel deve estar de acordo com o que está descrito na ficha técnica.

O artigo 22.º do decreto-lei que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens (móveis e imóveis) revela outros contextos nas quais o comprador tem argumentos para acionar a garantia de imóveis.

No entanto, a lei deixa claro que não é possível reclamar junto do vendedor caso “tivesse conhecimento dessa falta de conformidade aquando da celebração do contrato, não a pudesse razoavelmente ignorar, ou se aquela decorrer dos materiais fornecidos pelo consumidor”.

Contrariamente, se os defeitos detetados não eram visíveis quando comprou a casa, ou não lhe foram informados pelo construtor, é possível acionar a garantia de imóveis. Contudo, primeiro é essencial compreender que defeitos são esses e onde foram detetados.

Na garantia de bens imóveis, a lei divide-se entre fatores construtivos estruturais e os outros elementos. Por fim, há também a garantia para os bens móveis que possam ser vendidos com a habitação.

 

Prazos da garantia de Imóveis

Os elementos construtivos estruturais dizem respeitos às “partes resistentes fundamentais da construção que suportam as ações a que a mesma está sujeita”, isto é, que “comprometem a estabilidade da construção e que, por vezes, não estão visíveis e/ou acessíveis”.

Nos imóveis comprados depois de 1 de janeiro de 2022, a garantia destes elementos é de 10 anos. Nas casas compradas até 2022, a garantia é de 5 anos. São diversos os elementos ponderados estruturais, como as paredes, tetos e pavimentos.

 

As designações técnicas estabelecidas num despacho normativo, publicado em 2014, são:

  • Fundações diretas (sapatas, lintéis de fundação, ensoleiramentos, poços de fundação, etc);
  • Fundações indiretas (estacas, maciços de encabeçamento, microestacas, etc);
  • Estruturas de contenção (estacas-prancha, paredes moldadas, muros de berlim, muros de munique, etc);
  • Superestrutura (pilares, lajes, vigas, paredes resistentes, etc);
  • Sistemas de pré-esforço;
  • Elementos da estrutura da cobertura (madres, travessas, etc);
  • Estrutura metálica, estrutura de madeira, estrutura de pedra, estrutura mista.

Relativamente aos restantes componentes do bem imóvel, a garantia é de cinco anos. São estas as designações técnicas dos elementos não estruturais, conforme o mesmo despacho acima referido:

  • Paredes não resistentes;
  • Elementos de cantaria;
  • Isolamentos e impermeabilizações (isolamentos térmicos, impermeabilização da cobertura, etc);
  • Acabamentos e revestimentos (betonilha, pintura, azulejo, telha, etc);
  • Caixilharia (porta, janela, etc);
  • Dispositivos de proteção (vedações, guardas de segurança, portões, etc).

Existe mais bens de um imóvel com uma garantia de cinco anos, como é o caso das instalações elétricas, telecomunicações, canalizações, louças sanitárias, mobiliário de cozinha e outros do mesmo género. Isto é, todo o tipo de bens que não é estrutural, mas pertence à Habitação.

No que se refere aos bens móveis que tenham sido vendidos com a Habitação, como, por exemplo, eletrodomésticos, o prazo da garantia é de três anos. O prazo da garantia é suspenso a partir do momento da comunicação do defeito e durante o período em que o comprador estiver privado do bem.

 

Descobriu um defeito: Agir rápido!

Após detetada a anomalia no prazo da garantia de imóveis, o comprador tem direito a que o problema seja resolvido, de forma gratuita, “por meio de reparação ou de substituição, à redução proporcional do preço ou à resolução do contrato”.

Ao contrário do que acontecia antes de 2022, pode exercer qualquer destas quatro opções “salvo se tal se manifestar impossível, ou constituir abuso de direito, nos termos gerais”.

Isto é, se detetar um defeito numa porta que não resulte de má utilização, pode exigir que esta seja substituída em vez de reparada. No entanto, não será razoável anular o contrato de compra da casa devido a um defeito num sanitário, ou outro elemento não fundamental e que possa ser reparado ou substituído.

A lei estabelece que a reparação ou substituição do bem imóvel deve ser feita “dentro de um prazo razoável, tendo em conta a natureza da falta de conformidade, sem grave inconveniente para o consumidor”.

A lei que entrou em vigor a partir de 2022 deixa de determinar o prazo de um ano para que o defeito seja divulgado assim que for detetado. Tem apenas o dever de comunicar a falta de conformidade no prazo da garantia.

Contudo, a melhor possibilidade será fazê-lo assim que a anomalia seja detetada, até porque será mais fácil comprovar que não resultou da má utilização do comprador e mais rapidamente terá o problema resolvido.

 

Acionar a Garantia de Imóveis

Para acionar a garantia da casa, deve-se reunir toda a informação e provas referentes ao defeito detetado e envie o pedido formal ao vendedor/construtor.

A descrição do problema, a informação com a solução pretendida (reparação, substituição, redução de preço, ou resolução do contrato) e o prazo solicitado de resolução deve ser enviado por carta registada, correio eletrónico, ou qualquer outro meio, desde que possa ficar com uma prova do envio e da sua receção por parte do vendedor.

Deverá fazer sempre os possíveis para chegar a acordo com o vendedor, de modo a evitar que o problema se arraste e tenha a sua casa por reparar durante um longo período.

Caso não seja possível alcançar um acordo com o vendedor, tem ainda a via judicial para fazer valer os seus direitos, sendo que a ação deve ser instaurada no prazo de 3 anos a contar da data em que a comunicação ao vendedor foi efetuada. Findo este prazo, o vendedor ou construtor deixa de estar obrigado a efetuar a reparação.

Em caso de litígio, pode recorrer a um julgado de paz (se o valor inferior a 15 mil euros), ou aos tribunais.


Fonte: SUPERCASA


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