As obrigações legais e fiscais associadas à venda de um imóvel implicam perda de tempo, complexidade e riscos. O próximo passo após entrar em acordo com o comprador, é tratar do Contrato de Promessa de Compra e Venda e da escritura. 

Se está na fase final de venda do seu imóvel ou ainda a avaliar o mercado, descubra quais os passos a seguir após entrar em acordo com o potencial comprador.

 

Contrato-Promessa de Compra e Venda do Imóvel

Este é o primeiro passo após entrar em acordo com o comprador de forma a salvaguardar os direitos e estabelecer os deveres de ambas as partes. Trata-se de um documento por escrito, assinado por quem promete vender e por quem promete comprar no qual os dois lados se comprometem a fechar um contrato definitivo, numa data futura: escritura pública de compra e venda.

 

Quais as vantagens?

  • Oficialização do negócio no prazo estabelecido;
  • Segurança jurídica

 

Este documento vai dar tempo, caso necessário, para:

  • Finalizar a construção do imóvel;
  • Aguardar o montante necessário para a compra do imóvel, da parte do comprador;
  • Aguardar aprovação do financiamento bancário, da parte do comprador.

 

O que deve estar incluído no CPCV:

  • Identificação dos intervenientes desde nome completo, morada, estado civil, número do cartão de cidadão até ao número de contribuinte;
  • Identificação do Imóvel desde a tipologia, localização até à inscrição matricial e descrição predial;
  • Valor de aquisição da casa tal como a respetiva forma de pagamento;
  • Valor dado como sinal;
  • Este valor é, normalmente, pago após assinatura do CPCV.
  • Data de previsão para oficialização do contrato: escritura
  • Indicação de sanções a aplicar caso não oficializem a escritura
  • Licença de construção;
  • Clausula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos

 

O que acontece se houver incumprimento do Contrato-Promessa de Compra e Venda do Imóvel?

Se o vendedor não cumprir o contrato, terá de devolver o valor do sinal, no dobro, ao respetivo interessado. Por outro lado, se o incumprimento for do respetivo interessado, o proprietário pode ficar com o valor do sinal.

A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma sentença que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e venda.

 

É possível cancelar o Contrato-Promessa de Compra e Venda do Imóvel?

Sim é possível. No entanto, cancelar o CPCV poderá implicar o incumprimento do mesmo e assim ter sanções como:

  • Proprietário: Pagar o dobro da quantia dada como sinal
  • Comprador: Perder o sinal

Não obstante, poderá sempre expressar a sua vontade de cancelar o contrato e tentar chegar a um acordo com o proprietário/comprador. Para se salvaguardar durante todo o processo, recorra à ajuda de um advogado para ficar a par dos seus direitos e deveres legais

 

Escritura Pública de compra e venda

A escritura da propriedade é a celebração/oficialização de um contrato em que o comprador passa a ser legalmente o proprietário do imóvel, através dos registos efetuados em Cartórios Notariais, Advogados, Balcão Único na Conservatória, Balcões do Serviço Casa Pronta ou por documento particular autenticado posteriormente comunicado legalmente.

 

Qual é a documentação necessária para oficializar a compra de um imóvel e proceder à escritura? 

  • Documentos de identificação civil e fiscal dos intervenientes;
  • Certidão do Registo Predial ou Certidão de Teor;
  • Caderneta Predial Urbana ou Pedido de Inscrição do Imóvel na Matriz, emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira
  • Licença de Utilização (no caso de propriedades construídas após agosto/1951;
  • Ficha Técnica de Habitação (no caso da Licença de Habitação ter sido emitida após 30/03/2004);
  • Certidão de Infraestruturas (no caso de teres Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de causa e tratando-se da 1ª transmissão);
  • Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nosEdifícios;
  • Comprovativo de pagamento do IMT;
  • Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo
  • Declarações de Exercício do Direito de Preferência (caso existam);
  • Certidão toponímica (caso exista);
  • Declaração dos valores em dívida do empréstimo (caso exista);
  • Contrato-Promessa de Compra e Venda do Imóvel;
  • Declaração de liquidação do IMI.

 

A escritura tem custos?

A celebração do contrato em causa tem custos associados:

  • Imposto do selo sobre a transação: 0,8%
  • Imposto do selo sobre o crédito (no caso de existir e ser acima de 5mil euros); 0,6%
  • Registo da escritura recorrendo a Advogados, Balcão único na Conservatória, Balcões do Serviço Casa Pronta, ou Notário privado/público
  • Pagamento do IMT

 

Impostos a pagar na venda do imóvel 

Após oficializarem a escritura do imóvel, a mesma deverá ser comunicada à Autoridade Tributária, e caso exista diferença positiva entre o valor de compra e o valor de venda desse imóvel, será gerado mais-valias, que efetivamente serão tributadas.


Isenção de pagamento de mais-valias

Nem sempre existem impostos a pagar após venda da casa, como por exemplo no caso de:

  • Compra ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989;
  • Utilização do valor da venda, na compra de uma habitação própria permanente num prazo máximo de 36 meses;
  • Pedido de empréstimo, se utilizares o valor da venda para liquidar a respetiva dívida, durante um período transitório de 5 anos e que o vendedor não seja proprietário de outro imóvel habitacional.


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Fonte: SUPERCASA


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