As obrigações legais e fiscais associadas à venda de um imóvel implicam perda de tempo, complexidade e riscos. O próximo passo após entrar em acordo com o comprador, é tratar do Contrato de Promessa de Compra e Venda e da escritura.
Se está na fase final de venda do seu imóvel ou ainda a
avaliar o mercado, descubra quais os passos a seguir após entrar em acordo com
o potencial comprador.
Contrato-Promessa de Compra e Venda do Imóvel
Este é o primeiro passo após entrar em acordo com o
comprador de forma a salvaguardar os direitos e estabelecer os deveres de ambas
as partes. Trata-se de um documento por escrito, assinado por quem promete
vender e por quem promete comprar no qual os dois lados se comprometem a fechar
um contrato definitivo, numa data futura: escritura pública de compra e venda.
Quais as vantagens?
- Oficialização do negócio no prazo estabelecido;
- Segurança jurídica
Este documento vai dar tempo, caso necessário, para:
- Finalizar a construção do imóvel;
- Aguardar o montante necessário para a compra do imóvel, da parte do comprador;
- Aguardar aprovação do financiamento bancário, da parte do comprador.
O que deve estar incluído no CPCV:
- Identificação dos intervenientes desde nome completo, morada, estado civil, número do cartão de cidadão até ao número de contribuinte;
- Identificação do Imóvel desde a tipologia, localização até à inscrição matricial e descrição predial;
- Valor de aquisição da casa tal como a respetiva forma de pagamento;
- Valor dado como sinal;
- Este valor é, normalmente, pago após assinatura do CPCV.
- Data de previsão para oficialização do contrato: escritura
- Indicação de sanções a aplicar caso não oficializem a escritura
- Licença de construção;
- Clausula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos
O que acontece se houver incumprimento do Contrato-Promessa
de Compra e Venda do Imóvel?
Se o vendedor não cumprir o contrato, terá de devolver o
valor do sinal, no dobro, ao respetivo interessado. Por outro lado, se o
incumprimento for do respetivo interessado, o proprietário pode ficar com o
valor do sinal.
A parte que cumpriu pode também recorrer ao tribunal para
pedir a execução específica do contrato, com a finalidade de conseguir uma
sentença que permita o cumprimento coercivo do contrato promessa de compra e
venda.
É possível cancelar o Contrato-Promessa de Compra e Venda do
Imóvel?
Sim é possível. No entanto, cancelar o CPCV poderá implicar
o incumprimento do mesmo e assim ter sanções como:
- Proprietário: Pagar o dobro da quantia dada como sinal
- Comprador: Perder o sinal
Não obstante, poderá sempre expressar a sua vontade de cancelar o contrato e tentar chegar a um acordo com o proprietário/comprador. Para se salvaguardar durante todo o processo, recorra à ajuda de um advogado para ficar a par dos seus direitos e deveres legais
Escritura Pública de compra e venda
A escritura da propriedade é a celebração/oficialização de
um contrato em que o comprador passa a ser legalmente o proprietário do imóvel,
através dos registos efetuados em Cartórios Notariais, Advogados, Balcão Único
na Conservatória, Balcões do Serviço Casa Pronta ou por documento particular
autenticado posteriormente comunicado legalmente.
Qual é a documentação necessária para oficializar a compra
de um imóvel e proceder à escritura?
- Documentos de identificação civil e fiscal dos intervenientes;
- Certidão do Registo Predial ou Certidão de Teor;
- Caderneta Predial Urbana ou Pedido de Inscrição do Imóvel na Matriz, emitidos pela Autoridade Tributária e Aduaneira
- Licença de Utilização (no caso de propriedades construídas após agosto/1951;
- Ficha Técnica de Habitação (no caso da Licença de Habitação ter sido emitida após 30/03/2004);
- Certidão de Infraestruturas (no caso de teres Alvará de Loteamento registado desde 1992, sem prestação de causa e tratando-se da 1ª transmissão);
- Certificado Energético e da Qualidade do Ar Interior nosEdifícios;
- Comprovativo de pagamento do IMT;
- Comprovativo de pagamento do Imposto do Selo
- Declarações de Exercício do Direito de Preferência (caso existam);
- Certidão toponímica (caso exista);
- Declaração dos valores em dívida do empréstimo (caso exista);
- Contrato-Promessa de Compra e Venda do Imóvel;
- Declaração de liquidação do IMI.
A celebração do contrato em causa tem custos associados:
- Imposto do selo sobre a transação: 0,8%
- Imposto do selo sobre o crédito (no caso de existir e ser acima de 5mil euros); 0,6%
- Registo da escritura recorrendo a Advogados, Balcão único na Conservatória, Balcões do Serviço Casa Pronta, ou Notário privado/público
- Pagamento do IMT
Impostos a pagar na venda do imóvel
Após oficializarem a escritura do imóvel, a mesma deverá ser
comunicada à Autoridade Tributária, e caso exista diferença positiva entre o
valor de compra e o valor de venda desse imóvel, será gerado mais-valias, que
efetivamente serão tributadas.
Isenção de pagamento de mais-valias
Nem sempre existem impostos a pagar após venda da casa, como
por exemplo no caso de:
- Compra ocorreu antes de 1 de janeiro de 1989;
- Utilização do valor da venda, na compra de uma habitação própria permanente num prazo máximo de 36 meses;
- Pedido de empréstimo, se utilizares o valor da venda para liquidar a respetiva dívida, durante um período transitório de 5 anos e que o vendedor não seja proprietário de outro imóvel habitacional.
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Fonte: SUPERCASA
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