Se vive numa casa arrendada o mais certo é que todos os anos
o senhorio faça a atualização da renda. Contudo, existem contratos aos quais a
atualização não se aplica. Então porque aumenta o seu? Como pode saber se vai
pagar um novo valor de renda e que aumento terá?
Importância do contrato de arrendamento
Ao arrendar um imóvel deve fazer um contrato de
arrendamento. Esse contrato estabelece os direitos e deveres dos proprietários
dos imóveis, bem como os direitos e deveres do arrendatário.
O contrato é feito por um determinado prazo, mas sempre que
se destine a habitação própria e permanente tem a duração mínima de um ano.
Será renovado pelo prazo mínimo de três anos (a menos que no contrato seja
estabelecido outro prazo).
Para incentivar os senhorios a fazerem contratos de longa
duração existem benefícios fiscais. Estes são crescentes e em função do prazo
do contrato. Se o contrato tiver duração de menos de dois anos, a taxa de IRS
sobre as rendas é de 28%, descendo a taxa de IRS para 26% se o prazo for de
dois a cinco anos, 23% se o prazo for de cinco a 10 anos, 14% de o prazo for de
10 a 20 anos e 10% se for de 20 a 30 anos.
Arrendamento de curta VS longa duração
Contrato de arrendamento inclui cálculo da nova renda
No contrato de arrendamento deve constar a possibilidade de
atualização da renda e a forma em que a mesma se processa.
Ou seja, caso haja acordo entre as partes até pode não
existir atualização. Mas o mais certo é que haja, e no contrato deve estar
estipulado como e quando será feita a atualização.
- Contratos celebrados antes de 1990 - Para estes contratos, a atualização da renda é feita por negociação entre as partes.
- Contratos pós 1990 - Nestes casos, a atualização é feita com base no coeficiente de atualização das rendas (a menos que seja estipulado outra forma no contrato).
Atenção, a primeira atualização só pode ser feita um ano
após o início do contrato, sendo as seguintes um ano após a atualização
anterior.
Coeficiente de atualização das rendas é determinado pelo INE
O Instituto Nacional de Estatística (INE) é a entidade
responsável pela determinação do coeficiente anual de atualização das rendas,
para todo o tipo de arrendamento. Ou seja, para arrendamentos urbanos e rurais.
O seu valor tem por base a variação do índice do preço do consumidor nos último doze meses, usando os valores disponíveis até ao final do mês de agosto de cada ano.
Os valor dos coeficiente apurados constam de aviso publicado
anualmente em outubro, em Diário da República, aplicando-se ao ano civil
seguinte.
Os coeficientes vigentes para 2022 constam do Aviso
17989/2021.
Como se calcula a atualização da renda
Tendo o coeficiente de atualização em vigor a nova renda
calcula-se pela sua multiplicação pela renda anterior: nova renda = renda atual
x coeficiente de atualização.
Note, em 2021 o coeficiente foi inferior a 1 (ou seja foi de
0,9997) pelo que não se verificaram atualizações nas rendas.
Senhorio tem de comunicar aumento antecipadamente
O senhorio deve comunicar o aumento por carta registada (com
aviso de receção) com antecedência mínima de 30 dias, face à data de entrada em
vigor da nova renda. A carta pode também ser entregue em mão, mas nesse caso
deve existir comprovativo de receção assinado pelo arrendatário.
Na comunicação deve constar, a renda antiga, o coeficiente
de atualização, a nova renda e a respetiva fórmula de cálculo. O mesmo se
aplica no caso de aumentos por negociação, com os devidos ajustes.
Assim, se vive em casa arrendada, este ano deverá receber uma carta semelhante ao exemplo fictício que se segue:
Assunto: Comunicação da atualização da renda.
Exmo. Senhor/a
Nos termos constantes do Aviso n.º 17989/2021, de 23 de
setembro, publicado em Diário da República, o coeficiente de atualização anual
das rendas a vigor para 2022 é de 1,0043.
Assim, pela aplicação deste coeficiente resulta que a sua
renda devida já a partir da próxima renda é de € 401,72 (ou seja 400,00€ x
1,0043), a qual é devida a partir da próxima renda.
Arrendatário pode recusar o aumento
O arrendatário pode não aceitar o aumento, mas só em
condições muito específicas. De facto, nos termos do Novo Regime de
Arrendamento Urbano, ao receber a comunicação do aumento, o arrendatário pode:
- aceitar o valor da renda proposto pelo senhorio;
- opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio contrapondo novo valor.
Para recusar o aumento deve invocar, isolada ou
cumulativamente, as seguintes circunstâncias:
- Idade igual ou superior a 65 anos;
- deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%.
Se não existir resposta do arrendatário considera-se que
aceitou a atualização da renda.
Atualização pode não ser aplicada todos os anos?
Sim. O senhorio pode não atualizar a renda todos os anos.
Mas não quer dizer que não a faça nos anos seguintes.
De facto, se o seu senhorio não tem procedido à atualização
da renda pode fazê-lo mais tarde, mas tem um limite temporal.
Os coeficientes podem ser aplicados em anos seguintes, até o
prazo máximo de três anos sobre a data em que teria sido inicialmente possível
a sua aplicação.
Ou seja, se tem um contrato que nunca foi atualizado, este
ano o senhorio pode atualizá-lo com base nos coeficientes de 2021, 2020 e 2019.
Porém, não pode usar coeficientes anteriores.
Vejamos um exemplo. Tem um contrato de arrendamento que
celebrou em 2016, mas cujo valor da renda estipulada de 500€ nunca foi
atualizada. Este ano o senhorio decidiu fazer a atualização. Pode então
atualizar a partir da renda que resultaria da aplicação dos coeficientes
anteriores, ou seja nas rendas devidas em:
- 2019 => 500€ x 1,0115 = 505,75€
- 2020 => 505,75€ x 1,0051 = 508,33€
- 2021 => 508,33€ x 0,997 = 508,17€
Assim a renda devida em 2022 será: 508,17€ x 1,0043 =
510,36€.
Mas o senhorio pode decidir também não aplicar a atualização
retroativa, mas caso o faça a sua renda seria de: 500,00€ x 1,0043 = 502,15€
Em qualquer dos casos na comunicação relativa à nova renda
deve constar toda a informação em que assenta o valor proposto.
Fonte: Doutor Finanças
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