Antes de comprar uma casa, precisa de tratar da declaração para liquidação do IMT e do Imposto do Selo. É a partir dessa declaração que são emitidos os documentos habitualmente chamados guias de pagamento.
O processo pode ser feito no Portal das Finanças. Neste guia encontra os dados a reunir, o caminho indicado pela Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) e os cuidados a ter antes da escritura.
Resumo do processo
- Reúna os dados dos compradores, vendedores, imóvel e negócio.
- Preencha e entregue a declaração Modelo 1 do IMT.
- Obtenha e confira os documentos de IMT e de Imposto do Selo.
- Pague os montantes devidos dentro do prazo aplicável e antes da aquisição.
- Guarde os comprovativos de pagamento ou de isenção para a escritura.
Quem pode tratar das guias?
Regra geral, cabe ao comprador pedir a liquidação dos impostos antes da compra. Pode fazê-lo diretamente ou recorrer a um representante com poderes para o efeito, como um advogado ou solicitador. O próprio impresso oficial Modelo 1 prevê a identificação de quem apresenta a declaração em representação do interessado.
Se delegar esta tarefa, confirme com o profissional os poderes e documentos necessários. Não partilhe a sua palavra-passe do Portal das Finanças.
1. Reúna os dados e documentos de apoio
Segundo a página da AT sobre a compra de casa, deve preparar:
- Identificação e NIF dos compradores e vendedores.
- Estado civil, regime de casamento e NIF do cônjuge, quando aplicável.
- Localização do imóvel, artigo matricial e fração, se existir.
- Preço da aquisição e quota-parte adquirida.
Tenha a caderneta predial disponível para conferir os dados matriciais e o valor patrimonial tributário. O contrato-promessa, quando exista, ajuda a confirmar o preço e as condições acordadas. Confirme também a finalidade da aquisição, nomeadamente se o imóvel se destina a habitação própria e permanente.
Estes documentos servem de apoio ao preenchimento. A necessidade de apresentar anexos ou outros elementos depende do negócio e das indicações da AT. O artigo 20.º do Código do IMT estabelece os elementos necessários à liquidação.
2. Aceda ao serviço Modelo 1 do IMT
Para entregar a declaração online, entre no Portal das Finanças e autentique-se pelos meios disponibilizados pelo portal. O percurso publicado pela AT é Cidadãos > Serviços > Modelo 1 do IMT - Preencher declaração.
Use essa designação para localizar o serviço. Não confunda a emissão destas guias com o e-fatura ou com uma simples consulta de pagamentos.
Se precisar de apoio, a AT também permite enviar a declaração preenchida e assinada pelo e-balcão ou entregá-la num Serviço de Finanças, mediante marcação prévia. Confirme os canais e as instruções na página oficial de compra da casa.
3. Preencha, confira e entregue a declaração
Introduza os dados do negócio de acordo com as instruções do formulário. Antes de submeter, confira os NIF, o artigo matricial, a fração, o preço, as quotas adquiridas e a finalidade do imóvel.
Se existir um benefício fiscal, confirme primeiro se reúne os requisitos e como o indicar. Quando houver vários compradores, regimes de casamento diferentes ou situações particulares, não presuma que o mesmo tratamento fiscal se aplica a todos.
Uma simulação não substitui a entrega da declaração nem comprova que os impostos estão pagos. Guarde o comprovativo da declaração submetida.
4. Obtenha os documentos de IMT e de Imposto do Selo
Após a submissão, são gerados os documentos relativos aos dois impostos. O folheto da AT sobre a aquisição de imóveis esclarece que são gerados dois documentos, um do IMT e outro do Imposto do Selo.
A declaração Modelo 1 identifica o negócio. A liquidação apura o imposto. O documento de cobrança, habitualmente designado DUC, contém os elementos para o pagamento. Nenhum destes documentos, por si só, prova que o pagamento foi efetuado.
Descarregue os documentos disponibilizados e confira os dados, os valores e os prazos. Para voltar à declaração, a AT identifica o serviço Modelo 1 IMT - Consultar declaração. Se não conseguir obter um documento, peça apoio à AT em vez de submeter outra declaração sem orientação.
5. Pague dentro do prazo e guarde os comprovativos
O prazo geral mudou em 2026. Na redação atual do artigo 36.º, n.º 1, do Código do IMT, o imposto deve ser pago no próprio dia da liquidação ou nos 30 dias seguintes, sob pena de a liquidação ficar sem efeito. Esta redação resulta do Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio.
A página atual da AT sobre a compra da casa indica também esse prazo para o IMT e o Imposto do Selo. Existem situações com regras próprias, pelo que deve conferir a data e as instruções de cada documento ou notificação.
Na compra habitual de uma casa, não use esse prazo para adiar o pagamento para depois da escritura. A AT exige que apresente, no dia da escritura, os comprovativos de pagamento dos dois impostos ou o comprovativo da isenção.
Siga as instruções de pagamento dos documentos emitidos. Guarde os comprovativos e envie-os à entidade que vai formalizar a compra com antecedência suficiente para serem verificados.
E se beneficiar do IMT Jovem?
A isenção não dispensa a declaração. O artigo 19.º, n.º 3, do Código do IMT determina que a declaração também seja apresentada antes da transmissão nas situações de isenção.
O regime IMT Jovem pode abranger o IMT e o Imposto do Selo da aquisição, desde que se cumpram os requisitos legais. Ter até 35 anos, por si só, não basta. Também contam condições relativas à primeira aquisição para habitação própria e permanente, à situação como dependente em IRS, à titularidade anterior de imóveis habitacionais e ao valor relevante da aquisição.
Consulte as instruções da AT para o IMT Jovem e confirme o enquadramento de cada comprador. Guarde a documentação que comprova a isenção ou o benefício aplicado.
Perguntas frequentes
O Imposto do Selo da compra é o mesmo que o do crédito?
Não. Este guia trata do Imposto do Selo sobre a aquisição do imóvel, associado à verba 1.1 da Tabela Geral. Se recorrer a financiamento, o crédito pode originar Imposto do Selo distinto. Confirme com o banco os encargos do financiamento.
A guia só é válida durante um dia?
Não use essa indicação antiga como regra atual. O prazo geral de pagamento do IMT passou para o próprio dia da liquidação ou os 30 dias seguintes. Confirme sempre o documento e as regras aplicáveis ao seu caso.
Se a escritura for adiada, tenho de pagar novamente?
Não presuma que sim. Prazo de pagamento e validade da liquidação são conceitos diferentes. A AT indica que a liquidação do IMT é válida por dois anos. Se já pagou e a escritura mudou de data, confirme com a AT e com a entidade que formaliza a compra se a liquidação continua adequada ao negócio.
Encontrei um erro. O que faço?
Se ainda não submeteu, corrija os dados antes da entrega. Se já submeteu ou pagou, contacte a AT pelo e-balcão ou por atendimento num Serviço de Finanças. Identifique a declaração e explique o erro. Não emita nem pague uma segunda guia por iniciativa própria sem esclarecer como regularizar a primeira.
Prepare a compra com acompanhamento
Um consultor da MaisConsultores pode ajudar a organizar a documentação e a articular os passos da compra com os intervenientes. Para confirmar impostos, isenções ou correções, recorra à AT ou a um profissional habilitado em matéria fiscal.
Informação consultada em 8 de novembro de 2026. Este artigo aborda a compra habitual de um imóvel e não substitui a análise fiscal do caso concreto. As fontes oficiais podem conter folhetos anteriores às alterações legais, pelo que deve conferir a legislação e as instruções atuais da AT.