Como calcular o IMT e o Imposto do Selo?

Encontrou a casa dos seus sonhos, tem o valor de entrada e o Crédito Habitação aprovado. Agora, é só fazer a escritura, receber as chaves e começar uma nova vida, certo? Não é bem assim. Há alguns custos a considerar, como o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) e o Imposto de Selo, que podem ter impacto na decisão de compra de casa. É por isso importante que saiba calcular o IMT e o Imposto do Selo, para não ter surpresas sobre os custos que poderá ter com a compra de casa.

Mas o que são o IMT e o Imposto do Selo?

São dois impostos a pagar quando compra uma casa em Portugal e que representam uma despesa avultada. O Imposto do Selo é liquidado no momento da escritura da casa, enquanto o IMT deve ser pago antes disso. Neste artigo, vamos assim explicar o que são e como calcular o IMT e o Imposto do Selo.

IMT: o imposto mais caro

Comecemos, portanto, pelo primeiro (e mais dispendioso) imposto a pagar, e que incide sobre as transmissões onerosas do direito de propriedade.

No cenário mais comum, este imposto é pago quando existe uma compra e venda de casa. Mas também é aplicado nos seguintes casos:

Quando faz uma liquidação antecipada de imóveis em regime de leasing imobiliário (sobre o montante em dívida);
Em situações de permuta de imóveis (sobre o diferencial do imóvel permutado).

Pode, igualmente, ter de pagar IMT sobre outras operações de transmissão menos comuns e que se encontram previstas no artigo 2.º do Código do IMT.

O que precisa de saber para calcular o IMT?

Se vai comprar casa e quer calcular o IMT, é importante que perceba que o valor do IMT é variável e o seu cálculo depende de três fatores:

O valor da escritura do imóvel ou o valor patrimonial tributário do mesmo (o valor mais elevado dos dois);
A finalidade da habitação (habitação própria permanente ou secundária);
A localização (Portugal Continental ou Regiões Autónomas).

Com esta informação, poderá encontrar a taxa que terá de pagar e, dessa forma, fazer corretamente as contas quando estiver a calcular o IMT e o Imposto do Selo.

Quais as taxas de IMT em vigor em 2022?

O Orçamento do Estado de 2022 introduziu algumas alterações nos escalões dos valores sobre os quais incide o imposto, assim como nas parcelas a abater. Há duas mudanças importantes a registar:

Por um lado, o valor sobre o qual incide o imposto aumentou, isto é, mais imóveis terão de pagar IMT;
Por outro lado, as parcelas a abater também subiram, o que significa que, em alguns casos, há uma redução do valor a pagar.

Quando estiver a calcular o IMT e o Imposto do Selo, consulte as novas tabelas práticas no Ofício Circulado N.º: 40119, de 2022-07-25, publicado pela Autoridade Tributária e Aduaneira para saber a taxa em vigor em termos de IMT. A saber:

Habitação própria e permanente em Portugal Continental:

Habitação secundária em Portugal Continental (casa de férias ou destinada a arrendamento):

Habitação própria e permanente nas Regiões Autónomas:

Habitação secundária nas Regiões Autónomas (casa de férias ou destinada a arrendamento):

Outras taxas de IMT

Da mesma forma, quando estiver a calcular o IMT e o Imposto do Selo, tenha em atenção que, além das taxas aplicadas a casas próprias para habitação própria e permanente ou secundária, o artigo 17.º do Código do IMT contempla outras taxas aplicáveis a outras situações. Por exemplo:

Caso se trate de um prédio rústico, a taxa de IMT é de 5%;
Se for um prédio urbano que não esteja contemplado nas tabelas acima, a taxa é de 6,5%;
Já se a compra for feita por uma pessoa coletiva com domicílio fiscal em territórios sujeitos a regime fiscal mais favorável (paraísos fiscais), a taxa é de 10%.

Vamos agora a contas: como calcular o IMT?

Agora que já conhece as tabelas com os valores de incidência, as taxas marginais e as parcelas a abater, é então altura de começar a fazer contas e calcular o IMT.

A fórmula para calcular o IMT é a seguinte:

IMT = Valor de escritura ou VPT (o maior valor) x Taxa marginal – Parcela a abater

Exemplo prático

A Patrícia vai comprar uma casa para viver na cidade do Porto.

Valor da escritura do imóvel: 180 000 euros

VPT: 150 000 euros

Para calcular o IMT, as Finanças vão considerar o valor mais elevado, isto é, 180 000 euros.

Taxa marginal para imóvel de habitação própria e permanente no Continente: 7%

Parcela a abater: 9 178,06 euros

Dessa forma, para estar totalmente preparada e saber se tem o valor a pagar, a Patrícia faz os seguintes cálculos:

IMT = 180 000 euros x 7% - 9 178,06 euros = 3 421,94 €

Feitas as contas, a Patrícia teria de pagar 3 421,94 euros de IMT. O IMT deve ser liquidado antes da escritura de compra e venda e as guias para pagamento podem ser obtidas online ou numa repartição de Finanças.

Mas, tendo tratado do IMT, há ainda outro imposto a pagar: o Imposto do Selo.

Imposto do Selo: o segundo imposto

Este é um imposto geral, ou seja, não se destina exclusivamente à compra de casa. É um imposto sobre o consumo, aplicado em atos que não estão sujeitos ao pagamento do IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado). Nesse sentido, quando comprar casa e for calcular o Imposto do Selo, saiba que este imposto é pago em duas situações:

Imposto de Selo sobre a compra e venda do imóvel;
Imposto de Selo sobre o crédito habitação.

Imposto de Selo sobre a compra e venda do imóvel

É pago no momento da celebração da escritura e, do mesmo modo que o IMT, o Imposto do Selo incide sobre o valor de escritura do imóvel ou o valor patrimonial tributário do mesmo (o valor mais elevado). Esta taxa é de 0,8%.

Para calcular este imposto deve então seguir a seguinte fórmula:

IS = Valor de escritura ou VPT (o maior valor) x 0,8%

Imposto de Selo sobre o Crédito Habitação

Quando estiver a calcular o Imposto do Selo, tenha também em conta que terá de pagar este último imposto se recorrer a financiamento para comprar casa. Este imposto é pago quando o empréstimo é concedido. Na maioria dos casos, em que o empréstimo habitação tem um prazo superior a cinco anos, o Imposto do Selo é de 0,6%. Mas se o prazo de pagamento for inferior a cinco anos, a taxa baixa para 0,5%.

Assim sendo, a fórmula é a seguinte:

IS = Valor do Crédito à Habitação x 0,6% (ou 0,5%, se o prazo for inferior a cinco anos)

Exemplo prático

Para comprar a sua casa, que escriturou pelo valor de 180 000€, a Patrícia pediu um Crédito Habitação no valor de 162 000 euros (90% do valor de aquisição), a pagar em 30 anos. Assim, terá de pagar os seguintes valores de Imposto do Selo:

Imposto de Selo sobre a compra e venda do imóvel de 1 440 euros a pagar no momento da escritura (180 000 € x 0,8%);
Imposto de Selo sobre o Crédito Habitação de 972 euros quando o empréstimo é concedido (162 000 € x 0,6%).

Ou seja, no total, terá de pagar 2 412 euros em Imposto do Selo.

Isenções no IMT e Imposto do Selo: tenho de pagar sempre?

Quando está a calcular o IMT e o Imposto do Selo, é importante ter presente que pode estar isento de pagar o IMT. Mas em que situações?

No caso do IMT, não terá de pagar este imposto se comprar uma casa:

Com valor da escritura ou VPT até 93 331 euros, em Portugal Continental, ou até 116 664 euros, nos Açores ou na Madeira;
Para revenda por sociedades imobiliárias;
Que seja um prédio urbano destinado a reabilitação urbana;
Classificado como de interesse nacional, público ou municipal;
Que seja considerado investimento relevante, no âmbito do Regime Fiscal de Apoio ao Investimento (RFAI).

Por outro lado, quando se trata do Imposto do Selo, não existem isenções relevantes no ato da compra.

Ao calcular o IMT e o Imposto do Selo, tome nota…

Calcular o IMT e o Imposto do Selo antes de tomar a decisão de comprar casa é fundamental para perceber o custo real da compra e tomar, assim, uma decisão consciente e acertada.

Por exemplo, só para pagar estes dois impostos, a Patrícia teria de ter disponíveis 5 833,94 euros até à data da escritura do imóvel.

Mas, além de calcular o IMT e o Imposto do Selo, existem outras despesas que deve considerar quando está no processo de comprar casa, nomeadamente: