Quer estejas na situação de vendedor ou de comprador,
prestes a efetuar um negócio de compra ou venda de um imóvel, vais,
provavelmente, precisar de saber como elaborar um Contrato-Promessa Compra e
Venda de imóvel.
Em que situações se deve elaborar um contrato de compra e
venda de imóvel?
A assinatura deste documento não é obrigatória, mas pode
tornar-se importante para garantir os direitos e deveres dos envolvidos. É
aconselhável a sua celebração quando se está perante alguma destas situações:
- Encontras um comprador e queres firmar o negócio afastando outros possíveis compradores;
- O comprador ainda aguarda aprovação do empréstimo bancário;
- O imóvel ainda aguarda a licença de utilização, mas já tem potencial comprador;
- O Imóvel ainda está em obras, mas já tem potencial comprador.
O que é um Contrato-Promessa de Compra e Venda (CPCV)?
O CPCV trata-se de um contrato celebrado entre duas partes – o vendedor e o comprador – cujo objetivo é o estabelecimento de um acordo para a compra de um imóvel como garantia do negócio, até à celebração da Escritura.
Este acordo visa salvaguardar os direitos de ambas as partes, devendo, desta forma, obedecer a determinados requisitos para que tenha força legal.
Imagina, por exemplo, que pretendes adquirir um imóvel que acabaste de visitar, mas ainda estás a aguardar a aprovação do teu Crédito Habitação. Para não haver a hipótese de perderes o negócio para outra pessoa interessada, podes sugerir ao vendedor a celebração de um Contrato-Promessa de Compra e Venda. Da mesma forma, se fores o Vendedor, podes garantir que não perdes o negócio, com a assinatura de um Contrato-Promessa Compra e Venda.
Outro exemplo muito comum, é a celebração de um
Contrato-Promessa Compra e Venda quando o imóvel ainda está em construção.
Visto que a assinatura da Escritura só pode acontecer depois de o imóvel obter
todas as licenças de habitabilidade, depois de terminada a construção,
providencia-se a assinatura deste documento legal para que não se perca o
negócio.
Quais os requisitos de elaboração de um CPCV?
Existe um conjunto de informações que devem constar do
contrato para que este produza efeitos legais, tais como:
- Identificação dos intervenientes: nome, morada, estado civil, número de identificação civil e fiscal;
- Discriminação do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e identificação das partes integrantes do imóvel, como anexos ou garagem;
- Identificação do valor da transação e a forma de pagamento: se a assinatura da escritura estiver dependente da aprovação do crédito bancário, será conveniente também acrescentar uma cláusula que permita a anulação do contrato caso este não seja aprovado;
- Identificação do montante do sinal, data e método de pagamento. Normalmente, é com a assinatura do CPCV que o pagamento do sinal é efetuado.
- Menção de um prazo para a realização da escritura, ou, se tal não for possível, deve indicar um prazo máximo para a sua celebração;
- Identificação dos direitos e deveres das partes;
- Identificação de sanções, em caso de incumprimento de uma das partes;
- Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as condições de habitabilidade;
- Cláusula de alienação livre de quaisquer encargos, que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, como hipotecas ou penhoras.
- Anexo da licença de construção.
Do que se trata o sinal num Contrato-Promessa de Compra e
Venda (CPCV)?
É muito comum existir, neste tipo de contrato, principalmente quando se trata da aquisição de um imóvel, o pagamento de uma quantia monetária, designada de Sinal, que se trata de uma garantia do cumprimento do Contrato-Promessa. Representa, igualmente, uma prova da seriedade da intenção contratual.
Habitualmente, esta quantia varia entre os 10% e os 20% do
valor total da aquisição.
Quais as vantagens associadas a um Contrato-Promessa Compra
e Venda?
- A celebração de um CPCV tem inúmeras vantagens, tanto para o comprador como para o vendedor, tais como:
- Tem o poder vinculativo entre ambas as partes;
- O comprador adquire o direito real de aquisição do imóvel;
- Garante que o negócio vai ser realizado no prazo estabelecido ou até que as condições para a realização da Escritura estejam reunidas;
- Representa uma segurança jurídica em caso de incumprimento.
É possível cancelar o CPCV?
O contrato-promessa de compra e venda funciona como uma garantia de que o negócio se realizará. Ao rescindir o contrato estarás a entrar em cumprimento. É, de facto, possível, a rescisão do contrato-promessa, mas significaria o incumprimento do mesmo, pelo que é essencial prever no mesmo contrato-promessa, as sanções a aplicar.
A título exemplificativo, se o incumprimento partir do vendedor, o comprador poderá solicitar a restituição do montante do sinal, em dobro. Se, pelo contrário, o incumprimento partir do comprador, o vendedor tem o direito de ficar com o montante do sinal.
No caso de o fecho do negócio estar dependente da aprovação
de empréstimo bancário, o Contrato-Promessa de Compra e Venda deve prever uma
cláusula que anule o contrato no caso de o crédito ser negado pelo banco,
evitando, desta forma, uma situação de incumprimento.
Cuidados a ter antes da assinatura de um Contrato-Promessa
de Compra e Venda
O CPCV é um documento legal protegido e abrangido pela lei portuguesa.
Para garantir que o seu grande objetivo é cumprido e que as
vantagens da sua assinatura se verifiquem, deves rever com atenção todos os
seguintes detalhes:
- Confirmar se todas as informações descritas estão corretas, como por exemplo, os dados de identificação dos intervenientes e do imóvel, o valor do imóvel e do sinal, a licença para habitação, o calendário de pagamentos, etc.;
- Garantir que o crédito habitação apresenta todas as condições para uma aprovação, se for o caso;
- Contemplar um prazo para a assinatura da Escritura, suficientemente alargado, para permitir uma margem de manobra em caso de eventuais atrasos;
- Se o imóvel estiver inserido num condomínio, na posição de comprador, podes solicitar o acesso às atas das assembleias, permitindo-te detetar valores em atraso ou a necessidade de futuras obras no imóvel.
Reconhecimento de assinaturas
De acordo com o Código Civil, para que o Contrato-Promessa de Compra e Venda tenha valor jurídico, deste deve constar o reconhecimento das assinaturas dos intervenientes.
Isto quer dizer que, a assinatura do contrato tem de ser
feita na presença de um Solicitador ou Advogado para que ele possa reconhecer
as assinaturas dos intervenientes.
Fonte: Imovel.pt
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