Crescente adoção das criptomoedas nas regulamentações da
Ordem dos Notários (ON)
A adoção das criptomoedas por parte de indivíduos e empresas
tem vindo a aumentar. A consequência disso tem sido a tentativa de
desenvolvimento de regulamentações das entidades supervisoras como o Banco de
Portugal, com a publicação do Aviso n.º 3/2021, que regulamenta as normas
referentes ao processo de registo junto do Banco de Portugal aplicável às
instituições que exerçam atividades com ativos virtuais, previstas no artigo
112.º-A da Lei n.º 83/2017, na sua redação atual.
Apesar de o regulamento da ON estar ainda a ser ultimado,
este possibilita que transações imobiliárias, sob forma de escritura de
permuta, e com contrapartida em criptomoedas, aconteçam.
Contudo, quem quiser efetuar esta permuta terá de comunicar
ao notário, até cinco dias antes da escritura, dados detalhados sobre a origem
dos fundos, os quais irão ser posteriormente enviados ao Departamento Central
de Investigação e Ação Penal (DCIAP) e à Unidade de Informação Financeira.
Permuta com criptomoedas
Para se realizar esta permuta de um imóvel por criptomoedas,
terá de ser comunicado, até cinco dias antes da escritura, os seguintes dados
aos notários, que deverão depois ser enviados ao DCIAP e à Unidade de
Informação Financeira:
- Identificar as partes envolvidas na transação (nome, profissão, morada);
- Revelar o preço e tipo de criptomoeda;
- Apresentar provas da compra das criptomoedas (registos desde a aquisição das moedas virtuais até ao momento do negócio);
- Enviar informações sobre as wallets (carteiras de armazenamento);
- Indicar a data da escritura.
Transações superiores a 200 mil euros
Quando a transação ultrapassa os 200 mil euros, além das
comunicações prévias, há ainda outras regras a cumprir:
- A operação deverá ser comunicada às autoridades;
- Será necessário comparar o valor das criptomoedas à data do Contrato-Promessa Compra e Venda e o seu valor à data da escritura.
A destacar que as escrituras de compra e venda ou de permuta
continuarão a seguir os trâmites normais caso a quantia de pagamento ou permuta
seja fiduciária. Caso esta quantia seja proveniente de corretoras de
criptomoedas, cabe a estas estabelecer a origem dos fundos e cumprir as
condições relacionadas ao branqueamento de capitais e financiamento do
terrorismo.
Diferença entre um negócio de compra e venda e um negócio de
permuta
De realçar que um negócio de compra e venda e um negócio de
permuta são principalmente diferentes na sua natureza, apesar de os seus
efeitos práticos serem semelhantes.
A compra e venda, nos termos da lei civil, consiste num
contrato pelo qual se comunica a propriedade de uma coisa (neste caso, o
imóvel) mediante o pagamento de um preço.
No caso da permuta, ou troca, é igualmente um contrato do
qual resulta a transmissão da propriedade de um bem. No entanto, em vez de ser
mediante o pagamento de um preço, a transferência de propriedade para um dos
sujeitos desta relação negocial dá-se mediante a entrega de outro bem pela
contraparte, cuja propriedade igualmente se transfere, existindo uma verdadeira
troca de bens.
No que toca à questão concreta das criptomoedas, é nesta
componente que reside a diferença essencial. Isto é, nos termos da lei civil, a
noção de “preço” abrange apenas moeda que tenha curso legal no país em que a
transação é realizada, mediante o valor nominal que a moeda nesse momento tiver,
sem prejuízo da possibilidade de utilização de moeda estrangeira, mediante a
utilização do câmbio ao dia da realização da transação.
Sucede que as criptomoedas não são (ainda) ponderadas como
moeda para os efeitos legais supra expostos, pelo que não se pode falar da
existência de um contrato de compra e venda, dado que as criptomoedas não se
consideram como o preço a ser pago em troca da transmissão da propriedade do
imóvel, sendo por este motivo que se fala em permuta, visto que existe a troca
de um bem (imóvel), por outro (criptomoeda).
Contudo, na realidade, o negócio de permuta é, atualmente,
um contrato atípico, que já não tem regulamentação específica na nossa lei.
Neste sentido, a lei civil vem estabelecer que as normas da compra e venda são
aplicáveis a outros contratos pelos quais se alienem bens, como é o caso da
permuta.
Desta forma, no contrato de permuta, a regulação de
referência é retirada, adaptadamente, das disposições legais referentes ao
contrato de compra e venda, na medida em que sejam conformes com a sua natureza
e não estejam em contradição com as disposições legais respetivas.
Esta determinação assume a máxima relevância para quem
compra imóveis através da troca/permuta por criptomoedas, uma vez que irá
beneficiar de regime legal idêntico, como se de um verdadeiro contrato de
compra e venda se tratasse, assumindo esta transação o desejado nível de
segurança jurídica e de proteção das partes.
Encontre o seu imóvel!
Fonte: SUPERCASA
Veja também o artigo:
Primeira transação com Criptomoeda em Portugal