Com a entrada em vigor da lei n.º8/202 já em abril, as assembleias de condomínios têm novas formas de funcionar e os administradores têm novos poderes e obrigações.
Por outro lado, também os condóminos passam a ter algumas
obrigações perante o administrador que não existem na lei atualmente em vigor.
Nova lei do condomínio traz muitas novidades
As alterações, revendo o regime da propriedade horizontal e alterando o Código Civil, abrangem não só o funcionamento dos condomínios, atribuindo novas responsabilidades ao administrador do condomínio e a possibilidade de realizar assembleias não presenciais, mas também acrescentam documentos relevantes.
Assim, acresce a obrigatoriedade da existência de uma declaração de encargos com o condomínio (e eventuais dívidas) a ser apresentada na escritura de venda ou doação de imóveis.
Por outro lado, os condóminos têm a obrigação de manter os
seus dados atualizados, bem como de informar sobre a eventual venda da
respetiva fração.
Administradores de condomínio com mais poderes e obrigações
Neste capítulo, destaca-se, desde logo, a obrigatoriedade de existir um administrador do condomínio em prédios em propriedade horizontal.
O administrador é eleito em assembleia geral de condóminos por um ano, mantendo-se assim em funções até que seja eleito o seu sucessor. Pode ser um condómino do prédio ou uma pessoa ou empresa externa, dependendo apenas da decisão da assembleia.
Do mesmo modo, é a assembleia que aprova a remuneração do administrador.
Nada impede que se a administração for feita por um dos condóminos este seja
remunerado. Esta remuneração pode ser monetária ou, por exemplo, pode ser
mediante a isenção de pagamento do condomínio. Cabe assim à assembleia decidir.
Atuais funções do administrador
Ao abrigo da atual lei do condomínio é da responsabilidade do administrador:
- Convocar a assembleia dos condóminos;
- Executar as deliberações da assembleia;
- Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio das partes comuns e de cada de cada fração;
- Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano e prestar contas à assembleia;
- Cobrar aos condomínios as quotas do condomínio, bem como a sua quota-parte de todas as despesas aprovadas;
- Assegurar a conservação dos bens comuns;
- Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas, em ações contra algum dos condóminos por falta de pagamento ou em ações interpostas contra condóminos;
- Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio.
Novas funções do administrador
Com a entrada em vigor da nova lei do condomínio, passam a
ser da responsabilidade do administrador (artigo 1436.º do Código Civil), as
seguintes situações:
- Verificar a existência do fundo comum de reserva;
- Exigir dos condóminos a sua quota parte nas despesas aprovadas (incluindo juros e sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia);
- Executar as deliberações da assembleia no prazo máximo de 15 dias úteis;
- Informar os condóminos por escrito ou por correio eletrónico sempre que o condomínio for citado ou notificado em processo judicial e da sua evolução (pelo menos, semestralmente);
- Apresentação de três orçamentos diferentes para a execução de obras de conservação extraordinária ou inovação para deliberação;
- Emitir a pedido do condómino, uma declaração escrita em nome do condomínio na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor. Tem de emitir no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração. Esta declaração é obrigatória em escrituras de venda, doação ou se contraiam encargos sobre as frações em causa.
Sanções para o administrador
Nos termos da nova lei, o administrador de condomínio que não cumprir as funções definidas na lei, ou outras que lhe sejam atribuídas em assembleia de condomínio, é civilmente responsável pela sua omissão, sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal, se aplicável.
Se se provar que praticou irregularidades ou agiu com negligência, pode ser exonerado por um tribunal após requerimento de qualquer condómino.
Nova lei do condomínio, novas obrigações dos condóminos
De facto, nos termos da Lei 8/2022, os condóminos têm o
dever de informar o administrador sobre:
- Número de contribuinte, morada, contactos telefónicos, endereço de correio eletrónico;
- Atualização destes elementos em caso de alteração;
- Em caso de venda, comunicar a mesma por correio registado no prazo máximo de 15 dias, indicando o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário da fração. Se falhar esta comunicação, vai ter de suportar as despesas necessárias à identificação do novo proprietário, bem como os encargos suportados com o atraso no pagamento dos encargos que se vençam após a venda.
Assembleias de condomínio têm novas regras
Outra das novidades da nova lei prende-se com o
funcionamento das assembleias de condomínio.
- Podem realizar-se até 31 de março
A lei atual impunha que as assembleias de condóminos deveriam reunir na primeira quinzena de janeiro. No entanto, com a nova lei, embora a título excecional, a assembleia de condóminos pode realizar-se até ao final do primeiro trimestre de cada ano, desde que esteja previsto no regulamento do condomínio. Ou seja, deliberado em assembleia pela maioria (artigo 1431.º)
- Convocatória pode ser feita por correio eletrónico
A convocatória para a assembleia, de acordo com a lei do
condomínio ainda em vigor, tem de ser feita por carta registada enviada com 10
dias úteis de antecedência. Ou pode ser entregue pessoalmente mediante a
assinatura de recibo de receção.
- Segunda assembleia pode realizar-se 30 minutos depois da primeira
A nova lei vem esclarecer cabalmente esta dúvida que tem levantado questões em tribunal, podendo mesmo levar a impugnação de decisões da assembleia.
Assim, e nos termos do artigo 1432.º, a segunda reunião de condóminos pode realizar-se no mesmo local da inicial, 30 minutos após a primeira convocatória. Assim, se numa assembleia marcada para as 21h00 não comparecerem condóminos suficientes para a sua realização, a é possível estes reunirem-se às 21h30, desde que o número de condóminos presentes represente, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
- Assembleia de condomínio pode realizar-se por videoconferência
Por determinação da administração do condomínio ou a pedido
da maioria dos condóminos, a assembleia pode ser feita por videoconferência. No
entanto, se algum dos condóminos não tiver condições para participar por
videoconferência tem de avisar a administração do condomínio que deverá
assegurar-lhe os meios necessários. Se tal não for possível, a assembleia não
poder ter lugar à distância.
Para além da assinatura manuscrita, passa também a ser válida a assinatura eletrónica da ata. Ambas podem ser feitas sobre o documento original ou sobre o documento digital que já tenha outras assinaturas.
É também considerada como válida a declaração do condómino,
enviada por correio eletrónico para a administração, declarando concordar com o
conteúdo da ata remetida pela mesma via. Esta declaração deve ser anexada ao
documento original da ata.
Fonte: Doutorfinanças
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