Os preços das casas em Portugal continuam a subir, mas o mercado já mostra sinais de mudança: vendem-se menos casas e os preços sobem a um ritmo menor. Reunimos os números mais recentes do Instituto Nacional de Estatística (INE) e explicamos, sem alarmismos, o que significam para quem quer vender ou comprar casa.

1. Preços continuam a subir, mas a perder fôlego

Segundo o Índice de Preços da Habitação do INE, divulgado a 22 de setembro de 2026, os preços das casas aumentaram 16,5% no 2.º trimestre de 2026 face ao mesmo período de 2025. É menos 1,3 pontos percentuais do que no trimestre anterior e o segundo trimestre seguido de desaceleração.

  • Casas usadas (existentes): +18,0% num ano.
  • Casas novas: +12,3% num ano.
  • Face ao trimestre anterior: +3,6% (tinha sido +3,8% no 1.º trimestre).

Ou seja: os preços não estão a descer. O que está a abrandar é a velocidade da subida.

2. Menos casas vendidas pelo terceiro trimestre seguido

Entre abril e junho de 2026 foram vendidas 40 142 habitações, menos 6,4% do que um ano antes. Segundo o INE, é o terceiro trimestre consecutivo com menos vendas do que no período homólogo (-4,7% no 4.º trimestre de 2025 e -8,7% no 1.º trimestre de 2026). Ainda assim, o valor total transacionado subiu 4,2%, para cerca de 10,7 mil milhões de euros, porque cada casa vendida custa, em média, mais.

Os compradores com domicílio fiscal fora de Portugal compraram 1 890 casas (4,7% do total), menos 10,3% do que no ano anterior. O mercado continua a depender sobretudo de compradores residentes.

3. Quanto custa o metro quadrado

As Estatísticas de Preços da Habitação ao nível local, publicadas pelo INE em outubro, indicam que o preço mediano das casas vendidas no 2.º trimestre de 2026 foi 2 445 €/m², mais 18,4% do que um ano antes (19,8% no trimestre anterior).

  • O preço mediano subiu nas 26 sub-regiões do país.
  • As maiores subidas ocorreram no Médio Tejo (25,4%), Oeste (24,0%), Lezíria do Tejo e Açores (ambas 23,9%) e Península de Setúbal (22,2%).
  • Os municípios mais caros foram Lisboa (5 299 €/m²), Cascais (5 200 €/m²) e Oeiras (4 704 €/m²).

Estes dados mostram uma tendência clara: com os grandes centros em valores muito altos, a procura e a subida de preços estão a alargar-se às regiões à volta de Lisboa e ao interior próximo.

4. Avaliação bancária em novo máximo

No Inquérito à Avaliação Bancária na Habitação, divulgado a 27 de outubro de 2026, o INE indica que o valor mediano de avaliação bancária foi 2 278 €/m² em setembro, mais 24 euros do que em agosto e mais 14,2% do que há um ano (14,7% no mês anterior).

  • Apartamentos: 2 662 €/m² (+15,4% num ano), com os valores mais altos na Grande Lisboa (3 525 €/m²) e no Algarve (3 010 €/m²).
  • Moradias: 1 621 €/m² (+11,1% num ano).
  • Foram consideradas cerca de 32,6 mil avaliações, menos 1,2% do que um ano antes.

Atenção: a avaliação bancária não é o preço de venda. É o valor que o perito do banco atribui à casa num pedido de crédito, e conta para o montante que o banco pode emprestar. Os dois indicadores do INE medem coisas diferentes e não devem ser comparados diretamente.

O que isto significa se vais vender casa

  • O preço certo pesa mais do que nunca. Com menos vendas, os compradores comparam mais e demoram mais a decidir. Uma casa acima do valor de mercado tende a ficar parada.
  • A avaliação do banco pode travar o negócio. Se o preço pedido ficar muito acima do valor que o banco atribui, o comprador pode não conseguir o crédito de que precisa.
  • Prepara bem a casa e a documentação. Boas fotografias, documentos em ordem e uma estratégia de divulgação clara ajudam a destacar o imóvel quando há menos negócios.

O que isto significa se vais comprar casa

  • Não contes com descidas de preço. Os dados mostram subidas mais lentas, não quedas.
  • Há mais margem para negociar em imóveis que estão há mais tempo no mercado, sobretudo quando o preço pedido está acima da avaliação.
  • Olha para além dos grandes centros. Muitas famílias estão a procurar zonas próximas de Lisboa e do Porto, mas aí os preços também estão a subir depressa.
  • Conhece a tua capacidade de crédito antes de visitar. Saber quanto o banco te pode emprestar evita perder tempo e propostas.

Conclusão

O mercado imobiliário português está em máximos de preço, mas a arrefecer em número de vendas. Para quem vende, é altura de apostar num preço realista e numa boa apresentação. Para quem compra, é altura de preparar o financiamento e negociar com base em dados. Os próximos dados trimestrais do INE vão mostrar se esta desaceleração se mantém.

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