A verificação da regularização imobiliária é um passo essencial, quer seja no âmbito da fase preliminar de qualquer transação, como para garantir a segurança jurídica do imóvel e a tranquilidade do(s) seu(s) proprietário(s). Um imóvel devidamente regularizado reduz significativamente o risco de litígios e impede entraves em transações como vendas, arrendamentos ou financiamentos, entre outros. Além disso, transmite maior confiança a compradores, investidores e instituições financeiras, valorizando o seu património. Naturalmente, um imóvel não regularizado perde valor e torna-se menos atrativo. Explicamos tudo neste artigo com fundamento jurídico.
A instrução de um processo de aquisição de bem imóvel exige, como diligência prévia imprescindível, a realização de uma auditoria jurídica, vulgarmente designada por 'due diligence'. Esta diligência visa identificar eventuais irregularidades, ónus ou encargos que possam afetar a validade e a segurança da transação.
Nesse sentido, a parte interessada deverá, desde logo, munir-se de documentação atualizada e idónea, maxime, a Certidão Permanente Predial e a Caderneta Predial Urbana, documentos sobre os quais nos debruçaremos com maior detalhe ao longo do presente artigo.
Documentos fundamentais para uma transação imobiliária
Certidão Permanente do Registo Predial (CRP)/ Informação Predial Simplificada
- O que é e qual a sua finalidade?
Também conhecida por Certidão de Teor, é um documento de natureza pública, emitido pelas Conservatórias do Registo Predial, e destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.
A Certidão contém um extrato fidedigno dos registos associados a um determinado prédio (de natureza rústica, urbana ou mista), permitindo o acesso a um conjunto relevante de informações, nomeadamente:
- A descrição do imóvel, incluindo a sua localização, composição, área, confrontações e demais elementos identificativos;
- A titularidade do direito de propriedade, com identificação do(s) actual(ais) proprietário(s), tal como resulta do registo em vigor;
- A existência de ónus, encargos ou limitações ao direito de propriedade, como hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões, cláusulas de inalienabilidade ou arrendamentos registados;
- A eventual existência de registos provisórios ou pendentes, que podem indicar situações jurídicas em formação ou suscetíveis de litígio.
A certidão de registo predial assume, por isso, um papel central na verificação da situação jurídica de um imóvel, sendo absolutamente indispensável em atos como a compra e venda, doações, partilhas, constituição de garantias reais ou em diligências judiciais que envolvam bens imóveis.
A relevância destes elementos revela-se particularmente acentuada, tendo em conta que, nos termos da legislação aplicável, os factos translativos de direitos reais, bem como os que envolvam a constituição de ónus ou encargos sobre bens imóveis, carecem de inscrição prévia ou simultânea a favor do transmitente ou do sujeito passivo do encargo no Registo Predial, sob pena de ineficácia ou nulidade do negócio jurídico.
- Onde e como consultar?
A forma mais prática e económica de obter a certidão permanente do registo predial é através da plataforma digital. Este método permite aceder ao documento sem sair de sua casa e com um custo acessível. No entanto, também se pode fazer o pedido presencialmente em uma Conservatória do Registo Predial, numa Loja de Cidadão ou num Espaço Registos.
Independentemente do método que se optar, há que ter em atenção que terá de se possuir elementos que permitam identificar o imóvel em causa, nomeadamente, a sua localização, o número de descrição no registo predial e a letra da fração autónoma, se aplicável. Podem-se encontrar estas informações, por exemplo, na caderna predial urbana.
A certidão é válida por 6 meses e caso pretenda proceder à sua renovação, a mesma deve ser pedida durante o último mês de validade.
- Informação Predial Simplificada
A Portaria n.º 54/2011, de 28 de janeiro, veio criar o serviço de disponibilização online de informação não certificada. Esta informação consiste na indicação de elementos essenciais da descrição, dos titulares do direito de propriedade e de outros direitos restritivos daquele, na simples menção da existência ou não de hipotecas, de penhoras e de quaisquer outros ónus ou encargos.
O custo associado ao pedido desta informação é reduzido, caso seja feito online e um pouco mais elevado se realizada via presencial.
Caderneta Predial Urbana (CPU)
- O que é e qual a sua finalidade?
Também designada por Certidão Matricial, a Caderneta Predial Urbana é um documento emitido pela Autoridade Tributária e Aduaneira, que reúne os principais elementos de natureza fiscal relativos a um determinado imóvel.
A informação constante deste documento varia consoante o tipo de prédio, e inclui dados relevantes como a identificação do prédio, a localização e a descrição do imóvel, além de informações sobre os titulares do prédio.
A caderneta predial assume particular relevância para efeitos de cumprimento de obrigações fiscais, como o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), e está envolvida em diversas operações jurídicas e financeiras.
- Onde e como consultar?
A caderneta predial apenas é acessível ao(s) titular(es) inscrito(s) na matriz predial, sendo que a sua consulta por terceiros não é permitida, salvo em casos legalmente autorizados.
Caso seja o proprietário do prédio, poderá obter a Certidão Matricial, de forma gratuita, através do Portal das Finanças, acessando com o seu NIF.
- Cruzamento de dados
Após obter a certidão do registo predial e a caderneta predial urbana, torna-se imprescindível proceder à análise cruzada da informação constante em ambos os documentos.
Assim, é fundamental verificar a coerência da informação relativa à área, localização, titularidade e eventuais ónus ou encargos, a fim de assegurar a segurança jurídica do negócio e evitar entraves em etapas futuras.
Outros documentos relevantes à 'due diligence'
Além da certidão do registo predial e da caderneta predial urbana, torna-se imprescindível a recolha e análise de um conjunto de documentos que permitirão aferir se o prédio se encontra legal, de forma a garantir a segurança jurídica de qualquer ato de transmissão ou regularização.
- Licença de utilização: documento que define qual o tipo de utilização permitido ao prédio.
- Ficha Técnica de Habitação (FTH): documento descritivo das características técnicas do prédio uma vez concluído.
- Certificado Energético: documento que indica a eficácia energética da propriedade.
A análise conjunta destes elementos é determinante para identificar eventuais inconformidades, sendo recomendável que a sua apreciação seja feita por um advogado experiente na área.
Conclusões
Aferir a situação jurídica de um imóvel é crucial para a segurança nas transações. É necessário não apenas a análise documental, mas também uma verificação material das construções existentes.
A decisão de avançar com um procedimento de regularização urbanística deve ser feita de forma criteriosa, avaliando os custos e benefícios. A atuação prudente nesta fase é determinante para salvaguardar os interesses patrimoniais do proprietário e evitar futuras complicações.
Raquel Vicente da Cunha, Advogada Associada do Departamento de Direito Imobiliário