O mercado imobiliário português, em especial no segmento de grandes investimentos como, por exemplo, prédios inteiros, herdades e quintas, continua a atrair investidores nacionais e estrangeiros. Neste tipo de negócios, os contratos-promessa de compra e venda (CPCV) assumem um papel central, funcionando como instrumentos de compromisso e segurança prévia antes da formalização da escritura definitiva - efetiva compra e venda.

Assim, a celebração de um CPCV, nestes contextos, vai muito além do modelo de contrato que muitas vezes se aplica à compra de um imóvel com o fim de habitação própria e permanente, pois ocorre que estamos perante ativos que podem envolver valores muito elevados, condicionados por fatores como licenciamento urbanístico, questões fiscais, arrendamentos vigentes, contratos de exploração, direitos reais sobre partes do imóvel ou até mesmo pendências judiciais.

Por estes motivos, a análise técnica e a redação contratual exigem uma atenção especializada nesta área de atuação concreta, tal como explica Filipa Arnaut Ramos de Carvalho, associada de Imobiliário da PRA – Raposo, Sá Miranda & Associados.

Desta forma, é essencial que o CPCV detalhe claramente o estado jurídico do bem, a situação registral, as garantias prestadas, as condições suspensivas e resolutivas, e que preveja penalizações equilibradas em caso de incumprimento, bem como recurso a cláusulas de saneamento de ónus e encargos, o ajustamento de prazos dependentes de autorizações administrativas ou diligências de due diligence. Já no que respeita à consignação em depósito de sinal, quando nos deparamos com CPCV de grandes investimentos, os reforços de sinal são uma prática cada vez mais comum, sendo necessário um maior controlo quanto ao momento dos diversos pagamentos.

Além do mais, quando o CPCV versa sobre imóveis rurais e herdades, surgem especificidades como direitos de preferência de arrendatários agrícolas, servidões não registadas e restrições ambientais, que obrigam a um levantamento minucioso antes da assinatura do contrato-promessa.

Conclui-se, pois, que a correta e especializada configuração destas operações é decisiva para evitar litígios futuros e proteger o investimento, não devendo a mesma ser descurada.

PERGUNTAS E RESPOSTAS FREQUENTES:

  • O que distingue um CPCV de grande investimento de um contrato-promessa comum?
    O fator distintivo dos dois contratos é o nível de detalhe e a complexidade das cláusulas. A título de exemplo, para além da consignação de depósito de sinal, é comum a previsão de condições suspensivas, garantias bancárias, ajustamento de prazos e cláusulas específicas sobre regularização registral e fiscal do imóvel.
  • É obrigatório fazer due diligence antes da assinatura?
    A due dilligence não é obrigatória por lei, contudo, é altamente recomendada, uma vez que esta análise antecipa riscos jurídicos, fiscais e urbanísticos que podem inviabilizar ou desvalorizar o investimento.
  • Como se protege o comprador em caso de incumprimento do vendedor?
    Para além da cláusula penal tradicional (perda ou devolução em dobro do sinal), podem ser negociadas garantias adicionais, como depósitos em 'escrow' ou garantias bancárias.