Uma visita de 20 minutos pode decidir uma compra de centenas de milhares de euros. É normal que a primeira impressão pese muito, mas é na segunda leitura que se evitam surpresas: humidade escondida, ruído à noite, despesas de condomínio inesperadas ou documentos que não batem certo com a realidade. Este guia reúne o que deve observar, perguntar e pedir quando visita uma casa para comprar.

Antes da visita: prepare-se em 10 minutos

  • Defina as suas prioridades: o que é obrigatório (por exemplo, número de quartos, elevador, estacionamento) e o que é apenas desejável. Ajuda a comparar casas de forma objetiva.
  • Leia o anúncio com atenção: área, tipologia, andar, classe energética e ano de construção. Anote o que quer confirmar no local.
  • Conheça a zona no mapa: transportes, escolas, comércio e acessos. Se possível, passe pela rua noutro horário.
  • Leve o essencial: o telemóvel para fotografias e notas, uma lanterna (a do telemóvel serve) e, se quiser medir divisões, uma fita métrica.

No exterior e no prédio

  • Fachada e cobertura: fissuras, rebocos a cair, manchas escuras ou infiltrações visíveis podem indicar obras futuras, muitas vezes pagas por todos os condóminos.
  • Zonas comuns: o estado da entrada, escadas, elevador e garagem diz muito sobre a gestão do condomínio.
  • Envolvente: ruído de trânsito, cafés ou obras próximas, estacionamento na rua e iluminação pública.
  • Orientação solar: veja para onde dão as janelas da sala e dos quartos. A luz natural influencia o conforto e a fatura de energia.

No interior: o que observar divisão a divisão

Humidade e infiltrações

Procure manchas, bolor ou tinta empolada nos cantos do teto, atrás de móveis, por baixo das janelas e nas paredes da casa de banho. Um cheiro a mofo ou uma pintura muito recente só numa parede merecem uma pergunta.

Janelas, portas e isolamento

Abra e feche janelas e portas. Verifique se há vidro duplo, se as caixilharias vedam bem e se os estores funcionam. Estes elementos pesam no conforto térmico e acústico.

Canalização e eletricidade

Abra as torneiras e o chuveiro para avaliar a pressão e o tempo que a água quente demora a chegar. Veja o quadro elétrico, o número de tomadas por divisão e se há sinais de instalações antigas. Pergunte pelo tipo de aquecimento de águas e de ambiente.

Cozinha e casas de banho

São as divisões mais caras de renovar. Confirme o estado dos azulejos, juntas, loiças, bancadas e eletrodomésticos, e pergunte quais ficam incluídos no negócio.

Áreas e arrumação

Compare o que vê com a área anunciada e com a tipologia. Uma divisão sem janela, por exemplo, pode não contar como quarto nos documentos. Veja também roupeiros, arrecadação e lugar de garagem e confirme se estão associados à fração.

Perguntas a fazer durante a visita

  • Há quanto tempo o imóvel está à venda e porque é que o proprietário vende?
  • Que obras foram feitas e quando? Há obras previstas no prédio?
  • Qual é o valor mensal do condomínio e o que inclui? Há quotas extraordinárias aprovadas?
  • Qual é o valor anual do IMI?
  • A casa tem algum ónus, como uma hipoteca a liquidar na escritura, ou está arrendada?
  • Qual é a disponibilidade para a escritura e para a entrega das chaves?

Documentos a pedir antes de fazer uma proposta

Não precisa de ter tudo em mãos na primeira visita, mas antes de avançar com uma proposta séria convém confirmar a situação legal e física do imóvel:

  • Certidão permanente do registo predial: confirma quem é o proprietário, a descrição do imóvel e a existência de hipotecas, penhoras ou outros ónus. Pode ser consultada através do código de acesso no Predial Online.
  • Caderneta predial: emitida no Portal das Finanças, indica o artigo matricial, a área e o valor patrimonial tributário. Compare as áreas com as da certidão e com a realidade.
  • Certificado energético: indica a classe energética e recomendações de melhoria. Pode confirmar a sua validade no Sistema de Certificação Energética (SCE).
  • Situação urbanística: com o Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico), deixou de ser obrigatório exibir a autorização de utilização e a ficha técnica da habitação na escritura. Ainda assim, é prudente confirmar junto do vendedor ou da câmara municipal se o imóvel e eventuais alterações (marquises, divisões novas, sótãos) estão legalizados, porque isso pode afetar o crédito, o seguro ou uma futura venda.
  • Encargos de condomínio: nas frações em propriedade horizontal, o vendedor tem de pedir ao administrador uma declaração com os encargos em vigor e eventuais dívidas da fração, que é documento obrigatório da escritura, salvo se o comprador declarar expressamente que prescinde dela e assumir essas dívidas (Lei n.º 8/2022, artigo 1424.º-A do Código Civil). Pedir também as últimas atas permite saber se há obras ou quotas extraordinárias à vista.

Erros comuns a evitar

  • Decidir na primeira visita: se a casa lhe interessa, volte uma segunda vez, de preferência a outra hora do dia.
  • Deixar-se levar pela decoração: móveis e home staging valorizam a apresentação, mas o que compra são as paredes, a localização e o estado da construção.
  • Não fazer contas aos custos totais: além do preço, conte com IMT, Imposto do Selo, escritura e registos, custos do crédito e eventuais obras. Veja o nosso guia sobre como obter as guias de IMT e Imposto do Selo.
  • Avançar sem saber quanto o banco empresta: antes de propor, informe-se sobre a sua capacidade de financiamento para negociar com segurança.
  • Ignorar dúvidas técnicas: em casas mais antigas ou com sinais de problemas, uma vistoria feita por um técnico pode evitar gastos inesperados.

Depois da visita: compare e decida

Logo a seguir a cada visita, registe as suas notas e fotografias e dê uma pontuação a critérios como localização, estado, luz, áreas e custos mensais. Ao fim de três ou quatro visitas, esta comparação simples torna muito mais fácil perceber qual é a casa certa e qual é um preço justo para a proposta.

Como a MaisConsultores pode ajudar

Um consultor imobiliário acompanha as visitas, ajuda a interpretar a documentação e prepara consigo a proposta e a negociação até à escritura. Explore os imóveis disponíveis em maisconsultores.pt ou fale connosco e diga-nos que casa procura.

Nota final

Este artigo tem caráter informativo e não substitui o aconselhamento jurídico, fiscal ou técnico adequado a cada caso. Os requisitos documentais podem variar consoante o tipo de imóvel e o tipo de negócio.

Fontes: Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro (Diário da República); Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro (Diário da República); Sistema de Certificação Energética dos Edifícios; Predial Online.