Se está a pensar vender a sua casa, reunir a documentação cedo evita atrasos na mediação, no crédito do comprador e na escritura. Este guia resume os documentos mais pedidos na prática em Portugal e o que mudou com o Simplex Urbanístico. Não substitui aconselhamento jurídico ou notarial: cada imóvel pode ter particularidades.

Checklist rápida para quem vai vender

  • Certidão permanente do registo predial (código de acesso válido)
  • Caderneta predial atualizada (documento fiscal habitualmente pedido no processo)
  • Certificado energético válido, quando o imóvel esteja sujeito à obrigação legal de certificação
  • Documentos de identificação de todos os proprietários (e NIF)
  • Licença / autorização de utilização e ficha técnica da habitação, quando existam (úteis mesmo quando deixaram de ser exigidas na escritura)
  • Declaração do administrador do condomínio com encargos em vigor e dívidas, se for fração em propriedade horizontal (salvo renúncia expressa do comprador)
  • Informação bancária / distrate, se existir crédito com hipoteca
  • Preferências legais, quando o imóvel esteja abrangido (Casa Pronta)

1. Certidão permanente do registo predial

É o documento que identifica o proprietário registado e mostra encargos como hipotecas, penhores, usufrutos ou penhoras. Compradores, bancos e notários pedem-na de forma quase sistemática.

Pode pedir a certidão permanente predial no serviço oficial Predial Online. Em regra, recebe um código de acesso válido por seis meses. Confirme que a descrição, a fração e as inscrições coincidem com a realidade do imóvel.

2. Caderneta predial

A caderneta predial é o documento fiscal do imóvel junto da Autoridade Tributária: localização, áreas, tipologia e valor patrimonial tributário (VPT), entre outros elementos. Na prática, é um dos documentos mais pedidos na mediação e nas fases seguintes do negócio, embora o conjunto exacto de documentos possa variar consoante o caso, a entidade interveniente e o tipo de transmissão.

Pode obtê-la na área autenticada do Portal das Finanças (serviços de património predial / caderneta). Se a informação estiver desatualizada (obras, divisão de fração, alteração de uso), convém regularizar a matriz antes de avançar.

3. Certificado energético

Na maior parte das vendas e arrendamentos, o edifício ou a fração tem de ter certificado energético (ou pré-certificado, quando aplicável). Em anúncios abrangidos pela obrigação, a classe energética deve constar de forma clara e harmonizada com o resto da informação.

Segundo o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios (SCE / ADENE) e o Decreto-Lei n.º 101-D/2020, não deve anunciar sem certificado válido quando o imóvel esteja sujeito a essa obrigação. O proprietário deve disponibilizar o documento ao comprador antes do contrato definitivo e, tipicamente, também antes do CPCV.

Existem exclusões legais previstas no n.º 2 do artigo 18.º desse decreto-lei. Confirme no portal SCE ou com um perito qualificado se o seu caso está abrangido ou excluído.

4. Licença de utilização e ficha técnica da habitação (atenção ao Simplex)

A licença / autorização de utilização comprova o uso autorizado do imóvel e é emitida pela câmara municipal. A ficha técnica da habitação (FTH) descreve características técnicas e funcionais e, no regime anterior, aplicava-se sobretudo a habitações com licenciamento após março de 2004.

O que mudou: com o Simplex Urbanístico (Decreto-Lei n.º 10/2024), deixou de ser obrigatório apresentar a autorização de utilização e a FTH nos atos de transmissão da propriedade de prédios urbanos. Em muitos casos, a escritura pode assim avançar sem esses documentos como requisito formal de exibição.

Na prática, continua a fazer sentido tê-los (ou saber o estado urbanístico do imóvel): compradores, bancos e mediadores pedem frequentemente esta informação para avaliar risco, legalidade de obras e conformidade do uso. Se não tiver a licença ou a FTH, o seu consultor pode ajudar a perceber o que pedir na câmara e que alternativas documentais existem.

5. Identificação dos proprietários

Todos os titulares registados precisam de documento de identificação válido e NIF. Em casamentos, heranças, usufruto ou compropriedade, confirme quem tem de assinar o contrato de mediação, o CPCV e a escritura. Divergências entre caderneta, registo predial e identificação são uma das causas mais comuns de atraso.

6. Condomínio, crédito e documentos úteis

  • Declaração do administrador do condomínio: em frações autónomas, o artigo 1424.º-A do Código Civil (aditado pela Lei n.º 8/2022) prevê que o vendedor peça ao administrador uma declaração escrita com o montante de todos os encargos de condomínio em vigor (natureza, montantes e prazos de pagamento) e, caso existam, das dívidas (natureza, montantes, datas de constituição e vencimento). A declaração deve ser emitida no prazo máximo de 10 dias e é, em regra, documento instrutório obrigatório da escritura ou do documento particular autenticado, salvo se o comprador declarar expressamente que prescinde dela e aceita a responsabilidade por dívidas do vendedor ao condomínio.
  • Crédito habitação / hipoteca: peça ao banco a informação de liquidação e prepare o cancelamento do registo (distrate) para a escritura.
  • Plantas e projetos licenciados: não são sempre obrigatórios para vender, mas aceleram visitas, avaliações bancárias e esclarecimentos sobre áreas.
  • IMI e dívidas fiscais: regularizar situações pendentes reduz atritos na fase final.

7. Direitos legais de preferência

Em certas situações (por exemplo, imóveis classificados ou em vias de classificação, áreas protegidas, áreas de reabilitação urbana, ou outras previstas na lei), entidades públicas podem ter direito de preferência na compra.

O serviço oficial permite colocar um anúncio para exercício do direito legal de preferência através do Casa Pronta. Em regra, as entidades têm 10 dias úteis para se pronunciar. Este passo costuma ocorrer quando já existe comprador e condições de negócio definidas. Confirme sempre se o seu imóvel está abrangido junto da câmara ou pelo anúncio único online.

Em que momento precisa de cada documento?

  1. Antes de anunciar: certificado energético válido, quando obrigatório; boa base de caderneta e certidão; identificação dos proprietários.
  2. Durante visitas e propostas: documentação urbanística disponível, quando exista; transparência sobre condomínio e encargos.
  3. No CPCV: certidão e caderneta atualizadas (quando pedidas); certificado energético, se aplicável; condições sobre preferências, crédito e prazos.
  4. Na escritura: documentação de identificação; predial e fiscal habitualmente exigida pelas partes e pela entidade que formaliza o ato; declaração de condomínio nos termos legais, se for fração; liquidação de hipoteca se existir; formalidades de preferência quando aplicáveis.

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Nota final

A legislação urbanística, energética e registal evolui e há exceções por tipo de imóvel, localização e natureza da transmissão. Use esta checklist como ponto de partida e valide o seu caso concreto com o consultor, o notário/conservador e, quando necessário, um advogado.

Fontes de referência: Justiça.gov – certidão permanente predial; Portal das Finanças; SCE – publicação sem certificado; SCE – exclusões; Decreto-Lei n.º 101-D/2020; Decreto-Lei n.º 10/2024 (Simplex Urbanístico); Lei n.º 8/2022 (art. 1424.º-A do Código Civil); Justiça.gov – direito legal de preferência.