Antes de visitar casas ou fazer uma proposta, há uma pergunta que convém responder: quanto é que o banco me empresta? A resposta depende sobretudo da sua taxa de esforço, e as regras mudaram este ano. Desde 1 de agosto de 2026, o Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço dos novos créditos não ultrapasse 45% do rendimento, contra os 50% que vigoravam desde 2018. Neste guia explicamos o que mudou, como os bancos fazem as contas e como pode estimar o seu limite.

O que é a taxa de esforço (DSTI)

A taxa de esforço, conhecida no setor pela sigla inglesa DSTI (debt service-to-income), é a percentagem do rendimento mensal que fica comprometida com o pagamento de todos os créditos. Segundo o Banco de Portugal, é o rácio entre o total das prestações mensais dos empréstimos do cliente e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias para a Segurança Social.

Na prática, entram nas contas:

  • a prestação do novo crédito habitação;
  • as prestações de créditos que já tem, como crédito pessoal ou automóvel;
  • em créditos com mais do que um titular, as prestações dos outros empréstimos de cada um deles.

Se vai liquidar um crédito antigo antes de receber o novo empréstimo, o banco pode considerar apenas a nova prestação, desde que assuma expressamente esse compromisso.

O que mudou a 1 de agosto de 2026

A nova Recomendação Macroprudencial do Banco de Portugal substituiu a de 2018 e aplica-se aos contratos cuja avaliação de solvabilidade ocorra a partir de 1 de agosto de 2026. As principais mudanças para quem compra casa são:

  • Taxa de esforço máxima de 45% (antes 50%). Cada banco pode ultrapassar este limite em até 10% do montante de crédito que concede em cada semestre, mas tem de justificar que elementos adicionais considerou na análise.
  • Prazos máximos simplificados: até 40 anos para quem tem 35 anos ou menos e até 35 anos para quem tem mais de 35 anos. Quando há vários titulares, conta a idade do mais velho. Deixou de existir a recomendação sobre a maturidade média dos contratos.
  • Financiamento máximo (LTV) mantém-se: até 90% do valor do imóvel para habitação própria e permanente e até 80% para outras finalidades, como uma segunda habitação. Deixa de haver a exceção que permitia financiar até 100% na compra de imóveis dos próprios bancos.

Estas regras são recomendações, mas, como explica a DECO PROteste, a generalidade das instituições de crédito a operar em Portugal aplica-as.

O banco não usa só a prestação de hoje

Um pormenor que muitas pessoas desconhecem: nos créditos a taxa variável ou mista, a prestação que entra no cálculo da taxa de esforço não é a que vai pagar no primeiro mês. O banco tem de simular uma subida do indexante (a Euribor), de acordo com a Instrução n.º 23/2023 do Banco de Portugal:

  • +0,5 pontos percentuais em contratos até 5 anos;
  • +1 ponto percentual em contratos de 5 a 10 anos;
  • +1,5 pontos percentuais em contratos com prazo superior a 10 anos, que é o caso da grande maioria dos créditos habitação.

Na taxa mista, a simulação aplica-se à fase variável que se segue ao período de taxa fixa. Por isso, a prestação usada no teste é mais alta do que a prestação real, e o montante que o banco aceita emprestar é menor do que pareceria à primeira vista.

Exemplo prático: quanto pode pedir?

Vejamos um exemplo meramente ilustrativo e simplificado, calculado por nós com uma prestação constante. Não é uma simulação bancária: cada banco aplica os seus próprios critérios, spreads e custos.

  • Um casal, ambos com menos de 35 anos, com um rendimento líquido conjunto de 2.000 euros por mês e sem outros créditos.
  • Com o limite de 45%, a prestação máxima considerada é de 900 euros.
  • Taxa de referência hipotética de 4,2%: Euribor a 12 meses perto de 3,2% no início de novembro de 2026 (valores diários da Euribor) mais um spread hipotético de 1%. Com o agravamento de 1,5 pontos, a taxa usada no teste passa a 5,7%.

Com estes pressupostos, uma prestação de 900 euros a 5,7% corresponde a um empréstimo de cerca de 170.000 euros a 40 anos (ou cerca de 163.600 euros a 35 anos). À taxa de 4,2%, a prestação real desse empréstimo a 40 anos rondaria os 730 euros por mês.

Como o banco financia no máximo 90% do valor do imóvel (o menor entre o preço e o valor de avaliação), um empréstimo de 170.000 euros aponta para uma casa até cerca de 189.000 euros, com uma entrada de cerca de 19.000 euros. A isto somam-se o IMT, o Imposto do Selo, a escritura, os registos e os custos do crédito. Veja o nosso guia sobre como obter as guias de IMT e Imposto do Selo.

Como melhorar a sua capacidade de financiamento

  • Liquide ou reduza créditos ao consumo: cada prestação de um crédito pessoal ou de um cartão reduz diretamente o espaço disponível para a casa.
  • Junte um segundo titular, se fizer sentido: o rendimento conta a dobrar, mas as dívidas e a idade de ambos também.
  • Compare taxa variável, mista e fixa: o agravamento simulado aplica-se ao indexante dos contratos a taxa variável e mista; pergunte ao banco como cada opção afeta a sua avaliação.
  • Junte poupanças para a entrada e os impostos: os 10% de entrada são o mínimo na habitação própria e permanente, e os custos de compra não são financiados pelo LTV.
  • Peça a FINE e compare propostas: a Ficha de Informação Normalizada Europeia mostra a TAEG, os encargos e o custo total, e permite comparar bancos de forma objetiva. O Portal do Cliente Bancário do Banco de Portugal tem informação útil sobre crédito habitação.
  • Peça uma pré-aprovação antes de propor: saber o montante aprovado dá-lhe margem para negociar com segurança.

Erros comuns a evitar

  • Fazer contas apenas com a prestação atual: o banco usa uma prestação agravada nos créditos a taxa variável ou mista.
  • Esquecer créditos pequenos: um crédito automóvel ou de eletrodomésticos pesa na taxa de esforço.
  • Assumir que o banco financia o preço de compra: se a avaliação ficar abaixo do preço, os 90% calculam-se sobre o valor mais baixo.
  • Fazer a proposta antes de saber o seu limite: um sinal num CPCV sem financiamento garantido pode ter custos sérios.

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Nota final

Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento financeiro. Os valores do exemplo são ilustrativos e simplificados. A decisão de crédito, o montante, a taxa e as condições dependem da análise de cada instituição de crédito.

Fontes: Banco de Portugal, Recomendação Macroprudencial aplicável aos novos contratos de crédito a consumidores; Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 (PDF); Banco de Portugal, valores da simulação de aumento do indexante (Instrução n.º 23/2023); DECO PROteste; Euribor-rates.eu.